Het erven van een huis is meestal een leuke verrassing voor een erfgenaam.

Het lijkt allemaal aantrekkelijk maar het is goed te beseffen dat er ook de nodige haken en ogen aan zitten. Zo kan er bijvoorbeeld nog een forse hypotheek op de woning rusten en dan rijst al snel de vraag wie bijvoorbeeld de hypotheeklasten moet gaan betalen. Of het lukt maar niet om het huis te verkopen. Wat zijn dan de consequenties?

Zo zijn er tal van situaties denkbaar waarbij dat geërfde huis als een molensteen om je nek kan hangen. Je moet bijvoorbeeld afrekenen met de fiscus, terwijl het huis nog niet is verkocht. Of de woning staat leeg, waardoor je schade door inbraak of een kapotte ruit niet vergoed krijgt.

Waar kun je zoal tegenaan lopen bij het erven van een huis? Bespreek het met je notaris op het moment dat je weet dat je een huis gaat erven.

Wat te doen met hoge erfbelasting?

Bij de dood van je echtgenoot is de fiscus vrij mild: over de eerste  636.180 euro ben je geen erfbelasting verschuldigd. Overlijdt echter je (groot)ouder, dan geldt een veel lagere vrijstelling: 20.148 euro. Over het deel van de erfenis dat daar boven uitkomt, betaal je over de eerste 121.903 euro 10 procent belasting en over het bedrag daarboven 20 procent. Sta je verder van de overledene af, dan gelden lagere vrijstellingen en hogere belastingtarieven.

De WOZ-waarde van het huis bepaalt dus over welk bedrag je erfbelasting betaalt. Je relatie met de persoon van wie je de woning erft, bepaalt het belastingtarief en de vrijstelling. De vrijstelling is het bedrag van de erfenis waarover je geen erfbelasting betaalt. Dit jaar gelden de vrijstellingen, zoals in onderstaande tabel weergegeven.

 

Relatie tot overledene Hoogte vrijstelling
Echtgenoot, partner 636.180 euro
Kinderen en kleinkinderen 20.148 euro per kind
Zieke en gehandicapte kinderen 60.439 euro
Ouders 47.715 euro gezamenlijk
Anderen 2.122 euro

 

Erf je een huis, dan kan de rekening fors oplopen. Hoeveel  erfbelasting je moet neertellen hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Gelukkig heb je hierin een keuze: erf je dit jaar een huis, dan mag je de WOZ-waarde uit 2015 (met waarde peildatum 1 januari 2014) als basis nemen of die van een jaar later. Door de laagste waarde te nemen, kun je de erfbelasting drukken.

Is de WOZ-waarde van het huis naar jouw idee te hoog, dan kan het lonen om bezwaar te maken. Stel dat je ouders jou een huis nalaten ter waarde van 300.000 euro, dan moet je hierover 43.861 euro belasting betalen. Lukt het om de WOZ-waarde met 30.000 euro omlaag te krijgen, dan scheelt dat 6.000 euro erfbelasting.

Het lukt niet om het huis te verkopen

Wil je het huis niet houden, probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet je hierover belasting betalen, terwijl de waarde nog in de stenen zit. Bovendien lopen de overige vaste lasten in de tussentijd gewoon door, zoals OZB- en waterschapsbelasting, verzekeringen en energiekosten. Kun je de erfbelasting niet ophoesten, dan is het mogelijk een jaar uitstel aan te vragen. Bedenk wel dat uitstel jou niet ontslaat van de plicht om belastingrente te betalen.

Pas op met het aanvaarden van een erfenis met hypotheekschuld

Als je de erfenis zuiver aanvaardt, word je ook aansprakelijk voor alle schulden. Wees dus op je hoede als op het huis een forse hypotheekschuld rust. Weet je niet zeker of de verkoopopbrengst van het huis en een eventuele uitkering van een overlijdensrisicoverzekering voldoende zijn om de hypotheekschuld af te lossen? Dan is het verstandig de erfenis beneficiair te aanvaarden. Rest onderaan de streep een schuld, dan hoef jij daar niet voor op te draaien.

In welke box wordt het huis opgenomen?

Als je besluit niet in het huis te gaan wonen, dan valt het huis in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het saldo van de waarde van de woning en de hypotheekschuld 1,2 procent vermogensbelasting bent verschuldigd.

Besluit je om wèl in het huis te gaan wonen, dan komt de woning terecht in box 1 (inkomen uit werk en woning) en mag je de hypotheekrente aftrekken. Dit is dan wel nieuwe lening. Deze moet dus voldoen aan de huidige strengere normen, om voor aftrek in aanmerking te komen.

Hoe kan ik broers of zussen afkopen?

Heb je broers of zussen en wil je in het huis gaan wonen, dan moet je hen uitkopen. Lukt het niet om het geld nu bij elkaar te sprokkelen, dan kun je hiervoor bijvoorbeeld een hypotheek afsluiten. De rente over de uitkoopsom mag je aftrekken in box 1. De andere erfgenamen krijgen dan een vordering in box 3. Een geërfde woning overnemen heeft één fiscaal voordeel: je bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voorwaarde is wel dat je aan je mede-erfgenamen een reële prijs betaalt en dat zij eensgezind akkoord gaan met deze constructie.

Is het interessant om het geërfde huis te verhuren?

Om leegstand te voorkomen kun je overwegen het huis tijdelijk te verhuren, in afwachting van de verkoop. Het huis komt dan terecht in box 3. Tijdens de verhuurperiode mag je de hypotheekrente niet aftrekken, maar je hoeft de verhuuropbrengsten ook niet op te geven. Als de huurders zijn vertrokken, mag je de hypotheekrente nog drie jaar aftrekken in box 1, mits de woning leeg te koop staat.

Rust op het huis een hypotheekschuld, dan is voor verhuur wel toestemming van de bank nodig. Niet elke hypotheekverstrekker is daar happig op. Ook kunnen mede-erfgenamen dwars liggen, omdat zij hun deel van de erfenis graag snel willen incasseren.

Adviesgesprek met je notaris

Je ziet dat een goed advies en fiscale uitvoering rondom een geërfd huis belangrijk is om het goed af te handelen. Als notaris zijn wij goed ingevoerd in deze vraagstukken waar wij jou graag mee helpen.

Share This